2025年5月26日，上海市委金融委辦公室等六部門聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于開(kāi)展不動(dòng)產(chǎn)信托登記試點(diǎn)的通知》（以下簡(jiǎn)稱“《上海通知》”）?！渡虾Ｍㄖ返某雠_(tái)，標(biāo)志著上海市在不動(dòng)產(chǎn)信托財(cái)產(chǎn)登記制度上實(shí)現(xiàn)了關(guān)鍵性突破，是上海持續(xù)深化金融改革、建設(shè)國(guó)際金融中心、服務(wù)國(guó)家戰(zhàn)略的重要舉措。它不僅為不動(dòng)產(chǎn)信托提供了明確、可操作的登記路徑，更通過(guò)公示制度解決了信托財(cái)產(chǎn)“隱形性”帶來(lái)的交易與監(jiān)管難題。自2001年《中華人民共和國(guó)信托法》（以下簡(jiǎn)稱“《信托法》”）頒布實(shí)施，錦天城律師通過(guò)參與相關(guān)不動(dòng)產(chǎn)信托創(chuàng)新法律服務(wù)，有幸見(jiàn)證了上海市不動(dòng)產(chǎn)信托登記的制度設(shè)計(jì)與落地的歷程。

隨著我國(guó)社會(huì)老齡化程度加深，推動(dòng)養(yǎng)老金融高質(zhì)量發(fā)展迫在眉睫，已成為推動(dòng)金融強(qiáng)國(guó)建設(shè)戰(zhàn)略舉措的重要組成部分。2023年10月11日，國(guó)務(wù)院發(fā)布了《關(guān)于推進(jìn)普惠金融高質(zhì)量發(fā)展的實(shí)施意見(jiàn)》，其中第（六）條指出“鼓勵(lì)信托公司開(kāi)發(fā)養(yǎng)老領(lǐng)域信托產(chǎn)品”。2024年5月9日，國(guó)家金融監(jiān)督管理總局發(fā)布了《關(guān)于銀行業(yè)保險(xiǎn)業(yè)做好金融“五篇大文章”的指導(dǎo)意見(jiàn)》，其中強(qiáng)調(diào)“鼓勵(lì)信托公司培育發(fā)展養(yǎng)老信托、綠色信托、知識(shí)產(chǎn)權(quán)信托等業(yè)務(wù)”。

“以房養(yǎng)老”的概念中在我國(guó)并不陌生，金融領(lǐng)域針對(duì)養(yǎng)老信托的嘗試也多有探索。早在2014年6月17日，原中國(guó)保監(jiān)會(huì)發(fā)布《關(guān)于開(kāi)展老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)試點(diǎn)的指導(dǎo)意見(jiàn)》，嘗試引入住房資產(chǎn)作為老年金融支持工具，開(kāi)展老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)試點(diǎn)。因?yàn)榉N種原因，住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)推進(jìn)存在一定的困境，但“以房養(yǎng)老”的制度創(chuàng)新并未止步。為順應(yīng)老年人繼續(xù)享有房產(chǎn)的居住權(quán)或收益權(quán)、兼顧財(cái)產(chǎn)保護(hù)傳承的現(xiàn)實(shí)需求，“以房養(yǎng)老”信托制度逐漸成為業(yè)界關(guān)注焦點(diǎn)。中國(guó)信托業(yè)協(xié)會(huì)發(fā)布的《2024年信托業(yè)專題研究報(bào)告》的“信托在養(yǎng)老領(lǐng)域的應(yīng)用研究”報(bào)告中也同樣提到以不動(dòng)產(chǎn)設(shè)立信托，助力居民“以房養(yǎng)老”的商業(yè)模式和途徑。

在信托公司根據(jù)《信托法》開(kāi)展信托業(yè)務(wù)的過(guò)程中，信托財(cái)產(chǎn)非交易過(guò)戶與登記等配套制度建設(shè)提上了議事日程。2006年6月，上海信托登記中心在上海浦東正式成立。設(shè)立之初主要是開(kāi)展信托收益權(quán)登記，但其宗旨是提高信托登記事項(xiàng)的公信力，促進(jìn)中國(guó)信托業(yè)的健康發(fā)展。2007年，在上海市政府法制辦和上海銀監(jiān)局的指導(dǎo)下，上海信托登記中心、上海信托等信托機(jī)構(gòu)、律師事務(wù)所共同參與，開(kāi)展了信托登記地方立法工作，擬定了《上海市信托登記試行辦法（草案）》，對(duì)信托財(cái)產(chǎn)登記制度建設(shè)進(jìn)行了有益探索。

中國(guó)信托登記有限責(zé)任公司（以下簡(jiǎn)稱“中信登”）設(shè)立后，上海市在信托財(cái)產(chǎn)登記制度設(shè)計(jì)、地方立法、監(jiān)管協(xié)同等方面開(kāi)展了更為深入的工作，積累了扎實(shí)的基礎(chǔ)。這些工作可以概括為四個(gè)階段：

1.  試點(diǎn)萌芽

早在2021年9月，上海銀保監(jiān)局、上海市地方金融監(jiān)管局發(fā)布《關(guān)于在上海開(kāi)展信托財(cái)產(chǎn)查詢?cè)圏c(diǎn)的意見(jiàn)》，宣布于2021年10月1日正式向在滬試點(diǎn)金融機(jī)構(gòu)提供信托財(cái)產(chǎn)信息查詢服務(wù)。該舉措是打破信托登記制度缺位的僵局的探索性嘗試，令行業(yè)倍感鼓舞。

2.  破冰探索

2022年6月22日，上海市第十五屆人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第四十一次會(huì)議通過(guò)了《上海市浦東新區(qū)綠色金融發(fā)展若干規(guī)定》（以下簡(jiǎn)稱“《綠色金融規(guī)定》”），該《綠色金融規(guī)定》是上海市依據(jù)《關(guān)于授權(quán)上海市人民代表大會(huì)及其常務(wù)委員會(huì)制定浦東新區(qū)法規(guī)的決定》，首次運(yùn)用全國(guó)人大授權(quán)的立法變通權(quán)，結(jié)合浦東新區(qū)改革創(chuàng)新實(shí)踐需求在金融領(lǐng)域的有益嘗試，其中第十九條第二款明確指出，“以不動(dòng)產(chǎn)設(shè)立信托的，可以向不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)記載為信托財(cái)產(chǎn)。中國(guó)信托登記公司可以在浦東新區(qū)試點(diǎn)信托財(cái)產(chǎn)登記，辦理綠色信托產(chǎn)品登記、統(tǒng)計(jì)、流轉(zhuǎn)等事項(xiàng)。”

在上述政策背景下，同年錦天城與上海信托就開(kāi)啟了“以房養(yǎng)老”信托模式的研究和設(shè)計(jì)，以真實(shí)客戶需求為樣本，與浦東新區(qū)的稅務(wù)部門、不動(dòng)產(chǎn)登記部門就方案中涉及的信托登記、稅務(wù)處理等關(guān)鍵問(wèn)題進(jìn)行了多次研討，在浦東新區(qū)各政府部門的支持下，共同探尋不動(dòng)產(chǎn)信托登記的實(shí)現(xiàn)路徑。在此過(guò)程中，錦天城通過(guò)出具稅務(wù)要望書、信托登記分析意見(jiàn)等方式，持續(xù)為業(yè)務(wù)推進(jìn)提供專業(yè)支持。

3.  全域深化

2024年8月22日，上海市第十六屆人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第十五次會(huì)議修訂《上海市推進(jìn)國(guó)際金融中心建設(shè)條例》（以下簡(jiǎn)稱“《條例》”），并自2024年10月1日起施行，其第二十七條再次強(qiáng)調(diào)“市地方金融部門會(huì)同中央金融管理部門在滬機(jī)構(gòu)和市民政、規(guī)劃資源、市場(chǎng)監(jiān)管等部門以及信托登記機(jī)構(gòu)，探索建立以不動(dòng)產(chǎn)、股權(quán)等作為信托財(cái)產(chǎn)的信托財(cái)產(chǎn)登記及相關(guān)配套機(jī)制”?！稐l例》的修訂，不僅對(duì)浦東試點(diǎn)進(jìn)行法規(guī)確認(rèn)，更上升為全市范圍探索任務(wù)。這表明，信托財(cái)產(chǎn)登記機(jī)制已成為金融制度改革的重要組成部分，進(jìn)入法治建設(shè)階段。

4.  政策落地

2025年5月26日，《上海通知》的正式發(fā)布，是對(duì)《條例》就不動(dòng)產(chǎn)信托登記這一探索要求的積極回應(yīng)與具體落實(shí)，構(gòu)建了涉及多部門（金融辦、金監(jiān)局、規(guī)資局、稅務(wù)局、民政局、浦東政府、中信登）的不動(dòng)產(chǎn)信托登記操作機(jī)制和信息共享機(jī)制，將“探索建立”轉(zhuǎn)化為“實(shí)際運(yùn)行”。

具體內(nèi)容上，《上海通知》亦有諸多亮點(diǎn)，例如：較《北京通知》顯著擴(kuò)大業(yè)務(wù)適用范圍，設(shè)置了針對(duì)“雙受托人”模式的慈善信托的專項(xiàng)條款，并且鼓勵(lì)圍繞養(yǎng)老助老、特殊需要、家庭服務(wù)、公益慈善、風(fēng)險(xiǎn)處置等場(chǎng)景設(shè)計(jì)信托服務(wù)模式；同時(shí)，在維持不動(dòng)產(chǎn)信托登記機(jī)關(guān)（不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)）與協(xié)同機(jī)構(gòu)（中信登）“雙登記”基礎(chǔ)上，明確委托人將財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記給受托人后在不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書和不動(dòng)產(chǎn)登記簿附欄注記“信托財(cái)產(chǎn)”標(biāo)識(shí)，共同構(gòu)建不動(dòng)產(chǎn)信托財(cái)產(chǎn)“信托產(chǎn)品預(yù)登記—申請(qǐng)出具證明文件—辦理信托財(cái)產(chǎn)登記—反饋登記結(jié)果”全周期的辦理流程。

相較于《北京通知》，稅務(wù)部門參與制定并聯(lián)合發(fā)布了《上海通知》，并在文中用“相應(yīng)稅收政策”囊括了稅務(wù)管理依據(jù)，但不動(dòng)產(chǎn)置入、信托存續(xù)期間出租及其出售等各環(huán)節(jié)稅收問(wèn)題仍有待進(jìn)一步明晰。

上海不動(dòng)產(chǎn)信托登記試點(diǎn)是地方響應(yīng)國(guó)家“養(yǎng)老金融”戰(zhàn)略的制度性答卷，其核心價(jià)值在于通過(guò)物權(quán)登記公示賦予信托財(cái)產(chǎn)法律確定性，為“以房養(yǎng)老信托”開(kāi)展掃清障礙。然而，真正的政策效能釋放，仍需攻克稅收政策精細(xì)化、跨部門系統(tǒng)聯(lián)通化的難題。唯有如此，方能使“沉睡房產(chǎn)”轉(zhuǎn)化為養(yǎng)老金融活水，讓信托制度在財(cái)富管理和養(yǎng)老金融領(lǐng)域煥發(fā)出更蓬勃的生機(jī)。